Вище тільки небо

Ціни на нерухомість досягли свого піку, далі зростати нікуди

– Гроші в людей є, але вони очікують заявленого пресою падіння цін, бо розуміють, що ті досягли критичної позначки. Не може однокімнатна «хрущовка» коштувати 100 тисяч доларів, як це було торік, – вважає директор київського агентства нерухомості «Оптима» Олександр Качуренко. – Крім реального попиту (люди, яким потрібно житло), зменшився також і спекулятивний. Навіть спекулянти вже зрозуміли: далі ціни не зростатимуть так динамічно (10% на місяць), як попередні 2–3 роки. Однак частка спекулянтів на ринку нерухомості становить приблизно 10–30 відсотків, решта все-таки купують квартири для себе. До речі, співвідношення тих, хто купує квартири на кредитні кошти й наявні, залишилося незмінним: послугами банків з кредитування житла користуються 50–60 відсотків покупців.

Не останню роль у зростанні цін на житло відіграло й зменшення банківських кредитних ставок з 18–15 до 11–10 відсотків. Як то кажуть, відчуйте різницю. Крім того, якийсь капітал почав надходити від продажу землі в передмісті, тому сказати, що зростання цін відбувалося винятково за рахунок спекулятивного попиту, не можна.

Багато хто пов'язує затишшя на ринку нерухомості з політичною ситуацією. Але це не так. Наш народ уже так звик до політичних негараздів, що просто не звертає на них увагу. 2004 та 2006 роки не можна назвати зразком політичної стабільності, але саме на них припали «цунамі» попиту на житло в Києві. Нові політики, переїжджаючи до Києва, перевозять родичів, дітей, друзів, коханок. Знову ж таки бюджетні кошти для передвиборних кампаній частково використовували для придбання нерухомості у столиці.

А нині прямо протилежна ситуація. Покупці, яким не пече, очікують, а спекулянти переключилися на ринок землі. Забудовники плачуть, що попит відсутній, тому що до них ідуть ті, хто збирається жити в придбаній квартирі. І підхід до купівлі геть інший: перебирають, критично оцінюють якість житла, уважно ставляться до заявлених і реальних строків уведення в експлуатацію.

Позитивною ознакою нинішньої ситуації на ринку квартир є розшарування за якістю. Торік приблизно однаково коштували квартири в «хрущовках» і будинках панельної забудови 20–30-літньої давності. Попиту на такі квартири практично немає. Тут справді є зменшення цін. На квартири із сучасним плануванням у гарному місці ціна істотно не зменшилася – вона перестала збільшуватися.

За рахунок зменшення банківських ставок за кредитами літо перестало бути мертвим сезоном. Торік банківська статистика свідчила: хоч би на який строк люди брали кредит, віддають його впродовж 2–3 років – у нас ще немає звички жити в борг. До речі, деякі роботодавці, зацікавлені в тому чи іншому працівникові, беруть на себе кредитні виплати, сподіваючись у такий спосіб «прив'язати» до себе потрібного спеціаліста. Що довший строк виплат, то довше працюватиме людина.

Щодо ринку землі, на який нині припадає 90 відсотків угод купівлі-продажу, то останні півроку ціни тут також значно зросли й такої гонитви, як раніше, вже немає. Близька приміська зона (30–40 км) досягла, на мій погляд, максимального значення. А те, що далі (50–60 км), цікавить небагатьох. Спрогнозувати ситуацію на найближчі п'ять років неважко: ми йдемо слідами Москви. А там «близьке передмістя» вже 100–150 км. У нас так само, під Києвом чи містами-мільйонниками, землі в радіусі 30 км на всіх не вистачить, тож воно збільшуватиметься спочатку до 50 км, а потім і до 100. В Європі ситуація інакша завдяки безперебійному сполученню першокласними дорогами. Ми тулимося навколо міст саме через відсутність хороших доріг: за 100–150 км від міста не всюди проїдеш без трактора.

Хоч ситуація із землею ще не така критична, як і з квартирами, вийти на першого продавця земельної ділянки практично неможливо. Відбуваються другі й треті продажі. Трохи стримує активність спекулянтів мораторій на зміну цільового призначення землі. Схема обійти його існує, але вона затратна в часі й грошах: спочатку звернення до сільради із заявою про зміну цільового призначення, там відмова у зв'язку з мораторієм. На підставі такої відмови треба йти до суду й скаржитися на порушення конституційних прав і свобод робити на власній землі все, що заманеться. Судове рішення і є найзатратнішою частиною схеми: просто так, за красиві очі й відповідно до законодавства, позитивно справа не вирішується.

Найближчим часом цінова ситуація на земельному ринку формуватиметься так само, як і на квартирному: земельні ділянки в мальовничому місці поблизу річки чи лісу зростатимуть у ціні. Сільськогосподарські землі також знаходитимуть свого покупця, якщо людина готова взяти на себе судові витрати у зв'язку зі зміною цільового призначення.

На жаль, обвалу цін на житло поки що не очікується. У регіонах на відміну від Києва вони навіть зростають, вочевидь, ще не досягши свого піку. Найбільше у великих містах – Одесі, Львові, Донецьку, Дніпропетровську, а також у Криму. Тож говорити про цивілізований ринок нерухомості в Україні поки що рано.

Автор: Катерина БАЛАБУЄВА