Новобудови - це житло чи міраж?

Житлова проблема вже багато десятиріч «переслідує» наших співвітчизників. Прикро, але незважаючи на зусилля з боку держави, забезпечити зручним житлом усіх, хто цього гостро потребує, й досі неможливо. В умовах нового економічного укладу суспільства, переходу на капіталістичну модель господарювання вирішувати свої житлові питання людина повинна самотужки. В Україні подібне реалізується зазвичай шляхом колективного інвестування в будівництво багатоквартирних будинків. Цей спосіб, з фінансового погляду, є найпривабливішим, бо кредитування та іпотека потребують значних додаткових витрат, пов’язаних із обслуговуванням кредиту чи іпотеки, та не стосуються безпосередньо будівництва. Проте ми вже звикли до гучних скандалів на ринку будівництва житла, коли тисячі обдурених інвесторів, уклавши свої гроші в майбутню квартиру, потім шукають справедливості в суді.

Хоч як це дивно, але ошукувати інвесторів недобросовісним ділкам допомагає чинне законодавство, скажімо, Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який набрав чинності ще 1 січня 2004 року. Цим документом встановлено систему фінансування будівництва шляхом створення фонду фінансування будівництва (ФФБ), управитель якого, по суті, виконує функції посередника між інвестором (за термінологією закону – довірителем) і забудовником. Мета його прийняття, безперечно, благородна. Декларується наявність управителя – фінансової установи з повністю сформованим виключно грошовими коштами статутним капіталом у розмірі не менше одного мільйона євро. Управитель повинен не допускати порушень законних інтересів довірителя,  гарантує довірителю цільове використання його інвестиції, відповідає перед довірителем.

Водночас задекларований законом мільйон євро – це не так багато грошей, як здається на перший погляд. Середня вартість багатоповерхового будинку в кілька десятків разів перевищує мільйон. Простий розрахунок: двадцять два поверхи, чотири під’їзди, чотири квартири на поверсі в кожному під’їзді, середня площа квартири – близько ста метрів, середня вартість одного квадратного метра – півтори тисячі євро. Перемноживши ці показники, одержуємо суму в 52 800 000 євро. Отже, згаданий мільйон євро забезпечує виконання зобов’язань на майже п’ятдесят три мільйони євро. І це тільки на одному будинку.

Окрім того, сформований статутний капітал не є недоторканним згідно з  вимогою закону. Навпаки, навіть допускається можливість за певних обставин його витрачати. Тому може скластися ситуація, коли фінансова установа не матиме реальних грошей на рахунку.

Головне ж полягає навіть не у відсутності належних гарантій повернення грошей довірителю в разі якихось складнощів із будівництвом. Зрозуміло, що одним із основних стимулів інвестування в будівництво є значна різниця вартості квадратного метра житла на початку будівництва (так би мовити, на етапі котловану) й після здачі будинку в експлуатацію. Іноді початкова вартість відрізняється від ринкової майже вдвічі. Саме тому, маючи, наприклад, сто тисяч доларів США, людина може інвестувати їх у будівництво й отримати чудову квартиру, бо купити на ці гроші таку саму квартиру за звичайних ринкових умов практично неможливо. На думку автора, саме можливість придбати житло дешевше від ринкових цін – головний соціальний аспект інвестування будівництва, адже дає змогу тисячам громадян вирішити вкрай болюче житлове питання. Але, на жаль, розв’язання саме цієї проблеми не гарантується згаданим законом.

На відміну від реалій закон не передбачає можливості змови між управителем та забудовником. На практиці така змова – явище досить поширене. Використовуючи кошти інвестора, забудовник споруджує обумовлений угодою об’єкт нерухомості. На перший погляд, нібито все гаразд, проте на етапі завершення будівництва, перед оформленням права власності інвестора на очікувану квартиру, управитель розриває договір із забудовником. Відповідно до статті 18 загаданого закону в разі виявлення ризику порушень умов договору управитель має право припинити фінансування будівництва, вимагати розірвання договору, повернення забудовником усіх спрямованих на фінансування будівництва цього об’єкта коштів, відшкодування заподіяних забудовником збитків, перерахування на рахунок ФФБ коштів, необхідних для розрахунків із довірителями відповідно до вимог статті 20 цього закону, які виходять із ФФБ у зв’язку з розірванням договору про участь у ФФБ, а також здійснювати інші заходи щодо виконання забудовником своїх зобов’язань за договором, визначених цим законом. Тобто в разі затягування, наприклад, термінів здачі об’єкта в експлуатацію більш ніж на 90 днів управитель відповідно до закону має право запропонувати забудовникові розірвати договір і повернути гроші інвесторів. Забудовник проти цього не заперечує, виділяє необхідні гроші, які зазвичай він уже отримав завдяки продажу закріплених за інвесторами квартир іншим особам. При цьому слід зауважити, що така операція вкрай вигідна забудовникові: на етапі завершеного будівництва вартість квадратного метра, як ми вже наголошували, значно вища від тієї, що була на початку будівництва. Тож забудовник фактично використовує гроші інвесторів як безвідсоткову позику для фінансування власної діяльності. Простіше кажучи, гроші інвесторів – собівартість будівництва, а різниця між ринковою вартістю житла та цією собівартістю – прибуток забудовника. Що стосується інвесторів, то у кращому разі їм замість житла повертають інвестовані в будівництво гроші, що через інфляцію значно знецінилися.

Законодавець намагався запобігти порушенню прав інвестора. У законі навіть є стаття 10, яка передбачає укладання договору іпотеки для забезпечення виконання забудовником своїх зобов’язань щодо передачі інвестору саме об’єкта нерухомості. Проте, повернувши відповідно до вказаної вище статті 18 закону гроші інвесторів, забудовник за погодженням управителя вже не виконує своїх зобов’язань за іпотекою. Отже, інвестор опиняється в дурнях.

Автор: Ігор Юдін