"Здавайте валюту", панове!

"Чому квартира в Києві коштує стільки ж,
як у Парижі?"

"Бо ми велике європейське місто, крім того, попит у нас удвічі перевищує пропозиції". Вдовольнилися? На додаток – статистика: торік ціни на квартири зросли на 40 відсотків і становлять нині 1–5 тисяч у.о. за квадратний метр. І це тоді, коли місто щороку "приростає" понад одним мільйоном квадратних метрів. Щоправда, начальник головного управління житлового забезпечення столиці Михайло Голиця на грудневій прес-конференції констатував обнадійливе: за кілька останніх тижнів вартість квадратного метра знизилася в середньому на 10 доларів. І все-таки: чим пояснити стрибок цін на ринку нерухомості? З'ясовується, все просто й логічно.

Люди як люди. Люблять гроші,
Але ж це завжди було...
Квартирне питання лише зіпсувало їх...

(М. Булгаков)


За деякими соціологічними опитуваннями, кожен третій житель України хотів би стати киянином. Якщо ж додати сотні тисяч приїжджих, які працюють у столиці, то стає зрозуміло, чому житла хронічно бракує й щорічний мільйон (навіть більше!) квадратних метрів не покриває дефіциту. Але це, виявляється, не єдина і, можливо, не головна причина дорожнечі...

Ще в серпні минулого року Голова Верховної Ради України Володимир Литвин на зустрічі з херсонськими корабелами сказав, що інфляція в країні перевищує офіційні показники вдвічі. І з прикрістю додав, що від Держкомстату маємо одну цифру, а реальна – інша: "Є правда, є брехня і є статистика... Добре, що Міжнародний валютний фонд підказав і у нас інфляція десь у межах 15 відсотків".

Можна, звісно, скільки завгодно казати про стабільність гривні, але люди завжди шукатимуть способи, як захистити свої заощадження від знецінення. І – примножити... Тож чи не головною причиною різкого подорожчання житла стала переконаність громадян та інвесторів у тому, що найкращий спосіб зберегти і примножити – це вкласти кошти в квадратні метри. Додамо: за наших умов. Бо в Україні фондовий ринок цінних паперів тільки-но зароджується. З'явився, отже, прошарок людей, у яких є "зайва" готівка, а ще – розуміння того, що після перепродажу придбаної квартири прибуток перевищить будь-які відсотки банківського вкладу. Причім це стосується житла не тільки елітного: зашкалюють ціни і на так звані хрущовки. Після торішньої, навесні, заяви уряду про комплексну програму відселення з дво- та п'ятиповерхівок "панельки" подорожчали вдвічі.

Ще одна обставина, на яку посилаються деякі фахівці, – іпотечне кредитування. Але інші слушно заперечують: це лише краплина в морі, і роль держави в розв'язанні житлової проблеми не може зводитися лише до цього. Бо й справді, для багатьох із нас уже давно не таємниця, скільки той чи інший сусід займає квартир (або й увесь поверх). Воно б нічого, якби все це було внормовано. А в нас господарі кількох помешкань у престижних районах, оформивши власність на тещу, на "брата з Магадана", сплачують лише за комунальні послуги. І взагалі, чи існуватиме колись реєстр придбаних квартир? І чи довго ще стоятимуть пусткою придбані спритниками ділянки під забудову? Не просто стоять – по кілька разів перепродуються...

Не останню роль у ціноутворенні відіграють і ріелтори. Беручи 5 відсотків від купівлі-продажу, вони аж надто вільно маневрують на вторинному ринку житла. Щось притримують, місяцями не виставляючи на продаж, щось по краплині пропонують, пильнуючи, аби й конкуренти не збавляли ціни... А нам традиційно пояснюють: нічого не вдієш – великий попит!

Великий – це правда, але не вся. Бо попит і в Ризі, і в Парижі, здається, не менший. Тож згадується колишній киянин Михайло Булгаков. Персонаж його роману казав: "Люди як люди. Люблять гроші, але ж це завжди було... Квартирне питання лише зіпсувало їх". Цікаво тільки, кого він мав на увазі – тих, хто на житловій проблемі наживається, чи тих, кому ніде жити?

І все ж: як придбати житло для себе?

Закон "Про іпотеку" сприяє цьому. Але з чого почати? Насамперед треба уважно і прискіпливо перечитати газети з оголошеннями про надання кредиту під купівлю житла "на вигідних умовах". Великі комерційні банки в іпотечному відділі запропонують і проконсультують: який початковий внесок, що і скільки коштуватиме при виплаті. Позику можуть надати на термін до двадцяти, а деякі банки й до тридцяти років. І відсоткова ставка за користування кредитом також зазначиться: вона коливається від 10,5 до 15,5 відсотка річних у доларах або від 16 до 22 відсотків у гривнях. Проте це лише в оголошеннях і рекламних повідомленнях. Бо маленький відсоток "під 10,5 річних" надається позичальникові не на п'ятнадцять років, як хотілося б, а на три. Поцікавитися треба й про щомісячний комісійний збір, про який можуть повідомити лише в момент підписання іпотечного договору. А ще врахуйте: надії на те, що будинок здадуть в експлуатацію в зазначений термін, також відносні. Тоді що? Орендувати й віддавати свої заощадження господарю? Це нині також не дешево. За однокімнатну квартиру треба платити від 170 до 350 зелених на місяць. А якщо цю суму помножити хоча б на дванадцять місяців?..

Є ще й інша форма придбання житла. Саме на неї робить ставку молодь. Це спільна програма Державного фонду молодіжного кредитування і комерційних банків. Кредит на купівлю квартири в новобудові чи на вторинному ринку дають тим, кому менше 35 років. Деякі банки обмежують вік до 31. Початковий внесок – від 20 до 30 відсотків від загальної вартості житла. Відсотки виплат коливаються від 10 до 15. Держава щомісячно частково компенсує позичальникові відсоткову ставку кредиту в розмірі ставки Національного банку України, яка діє на час укладення договору про кредит.

Скільки років чекати на "соціалку"?

Нині на квартирній черзі майже 140 тисяч киян. Ця проблема з довгим "хвостом" – ще від часів УРСР. Відповідно до Житлового кодексу, створеного в радянський період, є 49 пільгових категорій. На думку Михайла Голиці, цей перелік треба скоротити, залишивши в ньому багатодітних матерів, хворих на ДЦП та офіцерів, звільнених у запас.

Нині в Україні фактично немає соціального житла. Люди одержують квартиру й одразу її приватизують. Чинним законодавством не передбачено, що соціальне житло не повинно переходити у приватну власність, і це – упущення. Доцільно також внести поправки до Закону "Про іпотеку". Адже її – ефективної – практично немає. Навіть за радянських часів у Києві третина житла будувалася за рахунок громадян. Це були кооперативи. Зараз ця система не працює. Вирішити самостійно такі питання столиця не може – не дозволяє законодавство. Утім, така проблема існує в усіх містах України.

Вето на виселення.
Читаймо Житловий кодекс разом

На сьомій сесії Верховної Ради народні депутати ухвалили надзвичайно важливий і давно очікуваний у суспільстві документ – Житловий кодекс України. У ньому, зокрема, детально розписано, які категорії громадян і в який спосіб забезпечуватимуться квартирами безоплатно чи за доступною ціною на основі договору найму, тобто так званої "соціалки". Саме це житло, соціальне, мають надавати держава чи органи місцевого самоврядування. Передбачено також, що поліпшаться умови кредитування тих, хто хоче збудувати або придбати квартиру. А будь-яке поліпшення, як відомо, починається з упорядкування.

Увесь житловий фонд України тепер за формою власності поділяється на приватний, державний, комунальний і той, що перебуває на спільному балансі суб'єктів господарювання. За функціональним призначенням – на загальний, соціальний і спеціальний.

Відповідно до Житлового кодексу, за який проголосувала Верховна Рада, не допускається заселення однієї кімнати особами різної статі, яким більше 9 років, тобто дорослі діти можуть претендувати на окремі кімнати. Серед інших положень є й таке: "соціалку" не можна приватизувати, бронювати, надавати в оренду, продавати і пропонувати як заставу для отримання кредиту (останнє слід врахувати тим, хто хотів би поліпшити свої житлові умови за рахунок кредиту). А як оплачуватимуться такі квартири? Це залежатиме від низки чинників: відрахування за оренду, утримання будинку і прилеглої до нього території, комунальні послуги та капітальний ремонт. Одним із положень передбачено, що в разі заборгованості за оплату "соціалок" нараховується пеня – 0,1 відсотка від загальної суми за кожен прострочений день.

Проживання в квартирі на основі договору найму також має свої правила. Її – і це справедливо – не можна використовувати не за призначенням, не можна, звісно, руйнувати або псувати, а ще – створювати своєю поведінкою неможливі умови для проживання сусідів. Виселити мешканців із найманого житла можна лише після припинення дії договору оренди. Якщо ж казати про спеціально надане житло, то його (наприклад, кімнату в гуртожитку) в сезонного або тимчасово найнятого працівника можна забрати тільки після завершення строку роботи. У студентів, аспірантів чи докторантів – після того, як вони вибули з навчальних закладів. Є й інші нюанси, їх багато, але все це було ще торік, у липні... 8 серпня стало відомо, що Президент України Віктор Ющенко на проголосований Верховною Радою Житловий кодекс наклав вето. Підстави? Їх кілька, й одна з них та, що кодекс передбачає виселення наймачів через несплату протягом шести місяців. Пам'ятаємо, що й деякі парламентарії з такою нормою не були згодні... То що тепер? Народні депутати повернуться до розгляду цього документа найближчим часом, бо іншого виходу просто нема: Житловий кодекс має бути! І, до речі, не лише він.

Що буде з "хрущовками"?

На тій же сьомій сесії прийняли за основу (і також не одноголосно – 230 "за") проект закону "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду". У документі визначено коло повноважень органів виконавчої влади й місцевого самоврядування стосовно реконструкції чи заміни того житлового фонду, який став малопридатним для цивілізованого проживання. Фінансування реконструкції здійснюватиметься з коштів державного та місцевих бюджетів. Будуть залучені також інвестори-забудовники на конкурсній основі. Передбачається, що власники старого житла зможуть одержати нову квартиру, на 50 відсотків більшу за свою. А якщо вони забажають жити у приміщенні ще більшої площі, то мають оплатити різницю. І це, мабуть, логічно. Але ж знайдуться й такі мешканці "хрущовок", котрі взагалі не захочуть ніякого переселення, навіть у тому ж районі... Це також передбачено в законопроекті: якщо понад 50 відсотків власників погодяться на відселення, то вони не повинні ставати заручниками незгодних (до останніх можуть застосувати й примусові заходи). Жорстко? Так, але закон іще доопрацьовується у Верховній Раді, тож можливі й зміни. Своє слово, знову ж таки, скаже і Президент.

Отже, мають з'явитися чіткі закони – зрозумілі громадянам і стабільні. Адже кожен мусить реально й відповідально планувати своє життя бодай на найближче десятиліття.

Автор: Оксана ГРЕЧАНЮК