Щоб паркан ніхто не зрушив!

Український ринок землі останнім часом зазнав істотних змін. Попри твердження ріелторів та інших фахівців з купівлі-продажу земельних ділянок про сталу ціну на землю чи, навіть, про повільне зростання ціни землі, попри «наукові» прогнози про значне збільшення в найближчому майбутньому вартості земельних ділянок через законодавчі зміни, що декларують перетворення землі на товар, купити земельну ділянку в Україні стає дедалі простіше у зв’язку з реальним зниженням ціни на землю.

На ринку землі вже відсутні фантастичні кошти будівельників, які скуповували гектарні ділянки під забудову багатоквартирними будинками та котеджами, вкладати в землю гроші з метою їх зберігання та примноження також уже недоцільно. За таких умов ціна так званої сотки у звичному для нас доларовому еквіваленті постійно зменшується, а тому бажання придбати земельну ділянку під забудову має всі підстави втілитися в реальність. Тож замість юридичних осіб – будівельних компаній та фізичних осіб – «товстосумів» покупцями землі дедалі частіше виступають звичайні громадяни України, котрі намагаються у такий спосіб розв’язати власні житлові проблеми. Зрозуміло, більшість із них не завжди мають відповідні юридичні знання, а тому легко можуть стати жертвами як несумлінних продавців, так і відвертих шахраїв. На жаль, цю тезу підтверджує й юридична практика. Саме тому є сенс уважніше розглянути процедуру купівлі-продажу землі та вимоги до оформлення відповідних документів.

Майбутньому власнику землі, перш за все, необхідно переконатися, що продавець справді є повноважним власником земельної ділянки і право власності належним чином задокументовано, тобто він має на руках Державний акт на право власності на земельну ділянку. В цьому документі вказуються дані власника землі, кадастровий номер земельної ділянки, її розмір, цільове призначення. Крім того, тут міститься інформація про підстави набуття права власності на землю та план меж земельної ділянки. Акт має бути на бланку з гербового паперу та засвідчений печаткою відповідної установи, що його видавала. В разі відсутності державного акта будь-які розмови продавця про можливість оформлення такого документа на землю безпосередньо на покупця з метою уникнення зайвих витрат на переоформлення, як правило, є прелюдією до спланованого обману.

Обов’язковою умовою при оформленні купівлі-продажу земельної ділянки є попередній огляд цієї землі. Необхідно на місці звірити план меж земельної ділянки, засвідчений у державному акті, з реальним розташуванням землі й реальними розмірами ділянки. Вельми доцільно до початку процедури купівлі-продажу землі з’ясувати, чи планується на цій ділянці чи неподалік будівництво об’єктів комунальної або шляхової інфраструктури (шляхопроводи, мости, естакади тощо), чи прокладені під землею комунікації (каналізація, електричний або телекомунікаційний кабелі, водогін тощо), чи існують якісь обмеження у користуванні даною земельною ділянкою (наприклад, ділянка розташована в санітарно-захисній зоні). Окремо досліджується екологічний стан місцевості і, передусім, рівень радіаційного забруднення. Досить часто трапляються ситуації, коли продавець, добре розуміючи, що проживання на певній земельній ділянці є небезпечним для здоров’я, намагається позбутися її на максимально вигідних для себе умовах.

Коли всю інформацію про земельну ділянку зібрано та прийнято остаточне рішення, що саме цю землю є сенс купувати, розпочинається процедура юридичного оформлення угоди купівлі-продажу. Відповідно до ст. 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається в письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Ось тут слід звернути увагу на відсутність альтернативи цим вимогам у чинному законодавстві України. До того ж, відповідно до ст. 220 Цивільного кодексу України, в разі недотримання сторонами договору вимог закону про нотаріальне посвідчення, цей договір вважається нікчемним, тобто згідно з ч. 1 ст. 236 Цивільного кодексу України є недійсним з моменту його вчинення. Як бачимо, будь-яких інших схем, крім виконання всіх вимог нотаріуса та збору всіх необхідних для нотаріального оформлення документів, включаючи оцінку землі, немає. Спроби продавця запропонувати іншу форму передачі права власності на земельну ділянку слід розглядати як наміри обдурити покупця.

Серед поширених варіантів некоректного оформлення землі існує, наприклад, такий. Право власності на земельну ділянку зареєстровано на юридичну особу (підприємство). Власник підприємства пропонує покупцю замість купівлі земельної ділянки в юридичної особи стати власником цієї юридичної особи (підприємства) в цілому, що передбачає отримання у власність і земельної ділянки. Аргументація дуже проста – переоформлення юридичної особи на нового власника здійснюється значно швидше й дешевше, ніж переоформлення землі. Нібито все елементарно, прозоро та з фінансової точки зору – доцільно. При ретельнішому вивченні ситуації стає зрозуміло, які підводні камені присутні в цій схемі. По-перше, чи потрібно покупцеві в подальшому розв’язувати всі проблеми юридичних осіб: звіти, податки, перевірки тощо. По-друге, юридична особа може мати зобов’язання перед третіми особами. В результаті цих зобов’язань може з’явитися необхідність у додаткових витратах, або, що ще гірше, виникає небезпека звернення стягнення на майно покупця, наприклад, на ту ж само земельну ділянку. Під час переоформлення корпоративних прав на юридичну особу не з’ясовується питання наявності чи відсутності певних обтяжень, що стосуються юридичної особи. Приміром, земельна ділянка може бути заставою банку для отримання кредиту або заарештована внаслідок невиконання зобов’язань за кредитним договором чи в результаті податкової застави. Подібних ситуацій може бути безліч. По-третє, будівництво власного житла на земельній ділянці, що належить юридичній особі, в подальшому призведе до певних проблем із переоформленням будинку на фізичну особу. Врешті-решт ощадливому покупцеві все одно доведеться здійснити процедуру нотаріального оформлення купівлі-продажу, але вже без участі продавця й виключно за власний кошт.

Окрему увагу слід звернути на оформлення договору купівлі-продажу, де інтереси продавця представляє інша особа – представник за дорученням. Тут існує така небезпека: якщо власник землі фізична особа, котра перебуває у шлюбі, обов’язковою має бути згода на продаж землі з боку другої половини подружжя. Це безпосередньо передбачено ч. 3 ст. 65 Сімейного кодексу України, де зазначено: для укладання одним членом подружжя договорів, що потребують нотаріального посвідчення й (або) державної реєстрації, обов’язково має бути надана згода другого члена подружжя – письмово, та ще й нотаріально посвідчена. Недодержання цієї вимоги закону тягне за собою визнання договору недійсним. Під час нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки в разі присутності у нотаріуса безпосередньо продавця нотаріус в обов’язковому порядку з’ясовує, чи перебуває продавець у шлюбі. Враховуючи, що продавець надає нотаріусу паспорт, де є відмітка про наявність або відсутність шлюбу, з’ясувати це питання не складно. Інша річ, коли замість продавця угоду укладає його представник. Хоч як прикро, але поширені випадки, коли представник вказує, що майно (земельна ділянка) не є спільним, сумісно нажитим майном подружжя. Перевірити цю інформацію нотаріус не має можливості. В результаті правочин вчиняється з грубим порушенням закону. Ще одна досить важлива деталь: у переважній більшості угод з купівлі-продажу землі вартість земельної ділянки в договорі вказується, як правило, значно меншою, ніж та, яку сплачує продавець (задля зменшення оподаткування). У разі визнання за ініціативою продавця (дружини або чоловіка) цієї угоди недійсною, через порушення вимог ст. 65 Сімейного кодексу України, що, до речі, не дуже складно зробити в судовому порядку, покупець повертає продавцю земельну ділянку, а той у відповідь сплачує лише суму, зазначену в договорі. У зв’язку з цим переконливо радимо, по-перше, просити представника мати при собі паспорт продавця задля з’ясування його сімейного стану, а, по-друге, вказувати в договорі купівлі-продажу реальну суму угоди.

Через складність правочину й значну кількість документів, необхідних для оформлення купівлі-продажу землі, процедура придбання земельної ділянки не буває швидкою. Тому майбутній землевласник повинен заздалегідь налаштуватися на тривалі затрати часу (на відміну від шахраїв, котрі й самі обирають дуже швидкий темп і спонукають до цього своїх контрагентів). В ідеальному варіанті для вирішення питання про вибір і придбання земельної ділянки доцільно залучити не лише юриста, що відстежить юридичну складову питання, а й архітектора та фахівця з будівництва, здатних вчасно попередити про можливі проблеми з подальшим користуванням земельною ділянкою та надати поради з оптимального вибору землі.

Якщо всі наведені рекомендації виконано, розрахунки здійснено, акт отримано, а грошей залишилося тільки на паркан – будуйте паркан! Його вже ніхто не зрушить!

Автор: Ігор ЮДІН